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DISPOSITION D’UNE RÉSIDENCE SUITE À UN DÉCÈS

Le règlement d’une succession comporte souvent un enjeu immobilier.

Une personne décédée peut, au moment de son décès détenir plusieurs biens immobiliers :

  • Une maison dans laquelle elle habite
  • Un condo dans lequel elle habite
  • Une maison ou un condo habité par d’autres membres de sa famille
  • Une résidence secondaire, un chalet
  • Un immeuble à revenus

Le défunt pourrait également posséder plusieurs immeubles, ce qui augmente le niveau de complexité.

Cet article traitera de la situation la plus simple, le cas où la personne décédée ne possédait qu’une maison ou un condo, dans lequel elle habitait.

Dans un prochain article, les situations plus complexes seront abordées.

TRANSFERT DE LA RÉSIDENCE D’UNE PERSONNE DÉCÉDÉE AU CONJOINT

Si la personne décédée avait un conjoint au moment du décès, généralement il lègue sa part de la maison au conjoint.

Ce cas est le plus simple : fiscalement il y a un roulement en faveur du conjoint et donc aucun impact fiscal. Légalement, un acte de transmission sera préparé par le notaire afin d’effectuer le transfert du titre de propriété.

TRANSFERT DE LA RÉSIDENCE D’UNE PERSONNE DÉCÉDÉE SANS CONJOINT

Si la personne décédée n’a pas de conjoint, il n’y a pas de roulement fiscal.

Le défunt est réputé avoir disposé de sa maison à la juste valeur marchande le jour de son décès. Cette disposition entraine généralement un gain en capital, qui en principe serait imposable.

Heureusement, il est généralement possible d’exonérer le gain en capital suite à la disposition d’une résidence principale.

Nous avions rédigé un excellent article sur le sujet qui est toujours d’actualité.

Nous devrons obtenir les informations relatives à la résidence afin de compléter et produire les choix fiscaux qui permettent l’exonération du gain en capital.

ÉLÉMENTS DE PLANIFICATION FISCALE

Même dans la situation très simple où la personne décédée ne possédait qu’une simple résidence, des éléments de planification fiscale demeurent possibles.

Si la maison était détenue à 100 % par un défunt et est léguée à son conjoint, cette situation crée une opportunité fiscale intéressante pour le conjoint survivant.

Si la maison est vendue sur le marché par la succession, il est possible qu’un choix fiscal favorable permette de réduire les impôts du défunt.

Notre équipe analyse chaque situation et permet à nos clients de toujours bénéficier de la fiscalité la plus favorable.

Il est impératif d’analyser les enjeux fiscaux AVANT de procéder au transfert des biens immobiliers par acte de transmission. Un transfert hâtif, sans analyse fiscale, peut conduire à la perte d’avantages fiscaux possibles.

TRANSFERT DE LA MAISON À UN HÉRITIER OU VENTE À UN ÉTRANGER

Après le décès, le défunt est réputé avoir disposé de sa maison et nous venons de voir le traitement fiscal selon qu’il y ait ou non un conjoint.

À moins que la maison n’ait fait l’objet d’un legs particulier à une personne désignée par le défunt dans son testament, la propriété du bien se retrouve au sein de la succession du défunt.

À cette étape, la maison pourrait être remise à un héritier ou vendue sur le marché.

Si la maison est remise à un héritier par la succession, il y a fiscalement un roulement automatique et aucun impact fiscal.

Si la maison est vendue sur le marché, il pourrait y avoir des conséquences fiscales si le prix de vente excède la juste valeur marchande au moment du décès.  Dans un marché immobilier en pleine effervescence, cela peut se produire surtout si le délai entre le décès et la vente de la maison dépassent quelques mois.

Pour cette raison, après analyse de la situation, il est possible que nous recommandions qu’une évaluation soit faite en date du décès par un évaluateur agréé.  Nous observons que les dossiers de succession sont plus que jamais scrutés à la loupe par les autorités fiscales. Mieux vaut être prêt que réagir à une demande d’information émanant du fisc. D’autant que si la juste valeur marchande au décès a été déterminée de façon arbitraire, cela sera problématique en cas de vérification.

  • A noter que la juste valeur marchande, qui ne représente ni plus ni moins que le prix du marché, ne peut être déterminée que par un évaluateur agréé. La valeur au rôle d’évaluation municipal, l’opinion d’un courtier immobilier ou toute autre méthode seront jugées arbitraires. Lorsque le dossier est en vérification auprès de l’Agence du revenu du Canada et/ou de Revenu Québec, un rapport d’évaluation est généralement suffisant pour clore le dossier. Le cas échéant, la pente à remonter pourrait être difficile.

AUTRES SITUATIONS

Nous traiterons dans un prochain article des situations plus complexes :

  • Par exemple le cas où le défunt avait plus d’une propriété se qualifiant à l’exonération de résidence principale. Nous verrons que des questions devront se poser et des calculs devront être faits afin de déterminer lequel des immeubles il sera le plus avantageux d’exonérer d’impôts.
  • Les situations d’immeubles à revenus habités ou non par le défunt
  • La détention de plusieurs immeubles au moment du décès.

CONCLUSION

Même dans les cas qui semblent simples, il est important d’évaluer la situation avant de procéder à des transferts légaux.

Notre équipe est aguerrie et saura évaluer toutes les possibilités et optimiser la fiscalité du défunt et de la succession.

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